MIC 是Mortgage Investment Corporation 的简称，即房屋抵押贷款投资或者房贷投资。MIC作为一个发行商和借贷机构，向投资者发行股份并将募集所得的钱以房屋抵押贷款的形式借贷给贷款人。MIC会将抵押贷款所得的利息和其他收益减去费用之后的净收入100%的流转给投资者。 博客理财文章 房屋贷款投资（MIC）介绍 MIC (房屋贷款投资) MIC 是Mortgage Investment Corporation 的简称，即房屋抵押贷款投资或者房贷投资。MIC作为一个发行商和借贷机构，向投资者发行股份并将募集所得的钱以房屋抵押贷款的形式借贷给贷款人。MIC会将抵押贷款所得的利息和其他收益减去费用之后的净收入100%的流转给投资者。 MIC的特点： Loan-to- Value Ratio (按揭比率) MIC 一半会将最高按揭比率设定为物业总价的75%。例如，Tom 想购买$100,000的物业，那么他最多可以从MIC那里借$75,000。 Flow-Through Investment （流转型投资） MIC 做为流转型投资，意味着公司不用交税。因为100%的净收入最终都会流入到投资者手中，那么投资者都会为MIC的分红交税。 Investments （投资） MIC可以直接或间接提供贷款，可抵押物业包括：商用、工业、居住。MIC也可以像联合按揭放贷。 根据加拿大Tax Act，成为MIC的硬性条件： 注册为加拿大公司 必须有20个以上投资人 单个投资人最多可持有MIC总资产的25％ 最低50%的资产必须是居住型抵押贷款，或现金存在加拿大存款保险公司（CDIC） 最多可以投资25%的总资产到房地产 不可以购买土地和参加工程建筑 不可以对加拿大以外地区的物业进行放贷 必须将100%的净收入分红给投资人 MIC给予投资人的分红将会被计算为纳税收入 年度财务报表必须由独立会计事务所进行审计 投资文章 其他文章 分享 […]
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文章：RESP教育基金
这一计划通常称之为RESP，是一个为受益人将来接受大学教育而储蓄的最好工具。 联邦政府可提供教育补助金，以增加您的储蓄。此外，取款前储蓄可实现延税增长。当学生支取投资收入和教育津贴时，取款征税对象为学生，税率通常较低。 博客理财文章 教育储蓄金（RESP）计划 注册教育储蓄计划 这一计划通常称之为RESP，是一个为受益人将来接受大学教育而储蓄的最好工具。 联邦政府可提供教育补助金，以增加您的储蓄。此外，取款前储蓄可实现延税增长。当学生支取投资收入和教育津贴时，取款征税对象为学生，税率通常较低。 投资注册教育储蓄计划的优势 1. 建立了RESP账户之后，加拿大政府会根据你每年的供款额，给你20%的教育储蓄补贴, 终生最多$7,200的补助金 2. 在一定的条件下,可以将RESP的所得转到RRSP中 3. 投资在RESP中的金额可以作为其它贷款抵押 4. 投资在RESP中的投资收入所得只要保留在该帐号上就不用纳税 The Diploma注册教育储蓄计划优势 1. 保证本金、补助和bonus的收入 2. 个人计划可以自己决定取钱时间 相关表格 个人案例 FAQ 背景介绍 James和Jane在2014年有了第一个孩子Abby,为了能够让孩子在将来受到好的教育,也为家庭收入的分配更加合理,两人决定为Abby购买教育基金。 财务需求分析 储蓄未来教育资金 已有收入延税 Summary as at 2031-12-31 Contributions $37,000.00 Grants $7,200.00 Investment income $22,457.88 Bonus generated $5,550.00 Projected total accumulation $72,207.88 推荐方案 Year Age Gross payment Costs […]
文章：联合按揭（Syndicated Mortgage）介绍
Syndicated Mortgages (联合按揭)，本质是民间借贷。在安省，它必须由在FSCO注册的按揭贷款公司来发行，并接受FSCO监管。FSCO全名是安省服务委员会（Financial ServicesCommission of Ontario），是加拿大安省所有保险业、联合银行、信用联社、贷款和信托公司的最高监管机构。所以说联合按揭是合理合法的。联合按揭就是借款人用不动产做抵押，跟民间借钱，用于开发不动产，或从事其它金融投资行为。投资人把本金贷出去，然后开始收利息，到期拿回本金。 博客理财文章 Syndicated Mortgage (联合按揭) Syndicated Mortgages (联合按揭)，本质是民间借贷。在安省，它必须由在FSCO注册的按揭贷款公司来发行，并接受FSCO监管。FSCO全名是安省服务委员会（Financial ServicesCommission of Ontario），是加拿大安省所有保险业、联合银行、信用联社、贷款和信托公司的最高监管机构。所以说联合按揭是合理合法的。联合按揭就是借款人用不动产做抵押，跟民间借钱，用于开发不动产，或从事其它金融投资行为。投资人把本金贷出去，然后开始收利息，到期拿回本金。 联合按揭的问世 民间借贷的历史恐怕比银行还要悠久。但是在加拿大联合按揭真正正规化、规模化，是从2008年美国次贷危机以后。08年次贷危机主要由不良房贷引起，加拿大政府为了避免系统性风险再次发生，加大了对银行的监管力度，并且限制了银行的贷款业务范围。当中受影响的就是开发商在项目开发过程中的贷款，一系列的规定都提高了开发商跟银行贷款的门槛。例如，有些银行规定开发商在盖公寓住宅的时候必须要预售70%以上才可以从银行处拿到到款，可是没有钱，开发商连售楼处都盖不起来。得不到银行的钱，项目还是要进行的，于是联合按揭就在2008年后火了。 联合按揭的优点 抵押保本 联合按揭由固定资产做为抵押。只要有一分钱的本金或者利息还不上，投资人就有权利把抵押的资产卖了，并拿回属于自己的那一部分。 合同保证 投资人的本金、利息、还款日期都是有合同保证，同时由律师公证的。所有有任何延期、利息或者本金的缺失，都会被视作“违约”处理，那么利用来抵押的资产是会被拿来卖掉还钱的。对比没有任何承诺和担保的股票或基金等投资，合同的增加就是一种确定性和对本息的保障。 注册托管 投资人的资金全部由全权代表投资人的律师所成立的信托公司代为保管，投资人的名字会被注册到用来抵押的资产上。“开发商卷款跑路”这个问题便被解决。 避税选择 RRSP、TFSA、LIRA、RRIF等都可以用来投资联合按揭。投资所提供的稳定收入和保本属性可以为年龄大且依靠被动收入的投资者的养老需求提供不小的支持。 高额回报 对比其他投资，8%的年回报率已经算高的了。股市30年的平均回报率也才8%左右。8%的年回报率仅仅是一个起点，9%、10%的比比皆是。甚至有些项目如果如期完成，开发商还会在项目结束的时候额外分给投资人一些利润，有时候可以高大本金的15%以上。 利息可取 不像股票或基金，出去少量分红以外，只有在最后卖掉的时候才能够把所有回报一次性拿回来。甚至有许多投资者涨的时候不卖，跌的时候才卖，所以从来没有拿过任何回报。而联合按揭的利息会定期储存到投资人的银行账户中去。 周期较短 相较于7-10年的经济周期（约等于股指基金投资能够赚钱的周期），3年以内周期的联合按揭算是特别的短。政府20年债券的利率也只有4.5%的年利率。 投资文章 其他文章 分享 https://youtu.be/ZpYZWRzNLZg 详情咨询 席小婧 Jean Xi 613-731-3815 ext.7005 jean.xi@fesgroup.ca 在线申请 点击申请 产品报价 资料下载 在线搜索 分享 https://youtu.be/ZpYZWRzNLZg 文章种类 法律文章 贷款文章 税务文章 […]
文章: 房地产投资信托基金
REIT是Real Estate Investment Trust的简称，即房产投资信托。REIT致力于投资收益型商业物业，比如：办公楼、商场、或租赁型公寓。REIT向投资者发行信托单位来募集资金。一般情况下，投资者会每月或每季度收到现金分红。如果REIT所投资的物业升值，同样会给投资者带来资产升值。REIT的主要收入由物业租金构成。 博客理财文章 REIT是Real Estate Investment Trust的简称，即房产投资信托。REIT致力于投资收益型商业物业，比如：办公楼、商场、或租赁型公寓。REIT向投资者发行信托单位来募集资金。一般情况下，投资者会每月或每季度收到现金分红。如果REIT所投资的物业升值，同样会给投资者带来资产升值。REIT的主要收入由物业租金构成。 房地产投资信托基金介绍 REIT是Real Estate Investment Trust的简称，即房产投资信托。REIT致力于投资收益型商业物业，比如：办公楼、商场、或租赁型公寓。REIT向投资者发行信托单位来募集资金。一般情况下，投资者会每月或每季度收到现金分红。如果REIT所投资的物业升值，同样会给投资者带来资产升值。REIT的主要收入由物业租金构成。 REIT的特点 Concentration Limits 限制REIT将大部分资金投入某一物业，防止风险集中。 Limits on Undeveloped Land 仅可以投资少量未开发土地。要求投资在整建、扩张、或开发收入型物业。 Mortgage Limits 仅限放贷给收入型物业 最高贷款比率 债务偿付比率 REIT的类型 上市REIT 上市的REIT可在股票交易所进行买卖活动。投资者同样可以对投资进行赎回。 私募REIT 私募REIT不像上市REIT那样具有流行性。私募REIT不存在二级市场，并限制买卖。投资者仅可以向发行商进行限制性赎回信托单位。信托单位的价格根据REIT所投资的物业价值来决定。 成为REIT的必须条件 REIT必须是加拿大信托 不能够持有符合REIT的其它物业 95%的收入为租金、利息、分红、提成、或卖出物业所得增值 最低75%的收入为租金、利息、或卖出物业所得增值 REIT总资产的75%需要由不动产、现金、债券、或其它高流动性短期投资构成 房贷文章 其他文章 分享 https://youtu.be/ZpYZWRzNLZg 详情咨询 席小婧 Jean Xi 613-731-3815 ext.7005 jean.xi@fesgroup.ca 在线申请 点击申请 产品报价 资料下载 […]
文章: 私募股权投资
私募股权，Private Equity（PE）是所有对非公开流通股权投资的统称。投资对象不一定是公司，也可以是其它基金或者基础建设项目。投资者可以对处于钟子期、初创期、发展期、扩展期、成熟期、或Pre-IPO等各个时期企业进行投资。在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。 博客理财文章 Private Equity （私募股权投资） 私募股权，Private Equity（PE）是所有对非公开流通股权投资的统称。投资对象不一定是公司，也可以是其它基金或者基础建设项目。投资者可以对处于钟子期、初创期、发展期、扩展期、成熟期、或Pre-IPO等各个时期企业进行投资。在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。 股权投资的三大特点： 收益丰厚 与债权投资获得投入资本若干百分点的利息收益不同，股权投资以出资比例获取公司收益的分红，一旦被投公司成功上市，私募股权投资基金的获利可能是几倍或几十倍。 高风险 股权投资通常需要经历若干年的投资周期。而因为投资于发展期或成长期的企业，被投资企业的发展本身有很大风险。如果被投资企业最后以破产惨淡收场，私募股权基金也可能血本无归。 全方面的增值服务 私募股权投资在向目标企业注入资本的时候，也注入了先进的管理经验和各种增值服务。在满足企业融资需求的同时，私募股权投资基金能够帮助企业提升经营管理能力，拓展采购或销售渠道，融通企业与地方政府的关系，协调企业与行业内其它企业的关系。全方位的增值服务是私募股权投资基金的亮点和竞争力所在，并减少投资风险。 加拿大PE的历史 与美国最早的PE融资主要来自于大学的捐赠基金不同，早期的加拿大PE融资来源主要来自于银行机构，尤其是加拿大五大银行。CIBC 早在1990年代初期就创建了第一个银行PE基金。银行的初衷其实很好，设立的PE基金可以为现有的客户提供额外的投资产品，同时某些商务客户也可以做为潜在投资对象并帮助他们上市，总的来说就是银行希望能提供从出生到坟墓的一条龙服务。可是最终所有的银行都剥离了这块业务，原因如下：模式本质上存在内在利害冲突。例如，某银行是一家企业的投资股东，但同时又向其提供贷款，如果该企业贷款无法偿还，银行应该怎么办。 风险与回报不符合原则。PE投资是高风险高利润的投资，而银行为了交叉销售其它利润率更低的产品而踏入PE投资，所承受的风险与实际收益不符合银行的总体投资原则。 银行对如何通过整合及管理来增加所投公司的价值方面缺少专门知识和效率。事实上，加拿大五大银行的绝大部分PE基金最终都亏损出局。 银行运作PE的模式虽然失败，但交了学费，培养出一批早期的加拿大PE专业人士，为今后独立操作的PE公司的出现打下基础。 房贷文章 其他文章 分享 https://youtu.be/ZpYZWRzNLZg 详情咨询 席小婧 Jean Xi 613-731-3815 ext.7005 jean.xi@fesgroup.ca 在线申请 点击申请 产品报价 资料下载 在线搜索 分享 https://youtu.be/ZpYZWRzNLZg 文章种类 法律文章 贷款文章 税务文章 投资文章 保险文章 房产文章 相关文章