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Syndicated Mortgage (联合按揭)

Syndicated Mortgages (联合按揭),本质是民间借贷。在安省,它必须由在FSCO注册的按揭贷款公司来发行,并接受FSCO监管。FSCO全名是安省服务委员会(Financial ServicesCommission of Ontario),是加拿大安省所有保险业、联合银行、信用联社、贷款和信托公司的最高监管机构。所以说联合按揭是合理合法的。联合按揭就是借款人用不动产做抵押,跟民间借钱,用于开发不动产,或从事其它金融投资行为。投资人把本金贷出去,然后开始收利息,到期拿回本金。


 

联合按揭的问世

民间借贷的历史恐怕比银行还要悠久。但是在加拿大联合按揭真正正规化、规模化,是从2008年美国次贷危机以后。08年次贷危机主要由不良房贷引起,加拿大政府为了避免系统性风险再次发生,加大了对银行的监管力度,并且限制了银行的贷款业务范围。当中受影响的就是开发商在项目开发过程中的贷款,一系列的规定都提高了开发商跟银行贷款的门槛。例如,有些银行规定开发商在盖公寓住宅的时候必须要预售70%以上才可以从银行处拿到到款,可是没有钱,开发商连售楼处都盖不起来。得不到银行的钱,项目还是要进行的,于是联合按揭就在2008年后火了。

联合按揭的优点

  • 抵押保本
    • 联合按揭由固定资产做为抵押。只要有一分钱的本金或者利息还不上,投资人就有权利把抵押的资产卖了,并拿回属于自己的那一部分。
  • 合同保证
    • 投资人的本金、利息、还款日期都是有合同保证,同时由律师公证的。所有有任何延期、利息或者本金的缺失,都会被视作“违约”处理,那么利用来抵押的资产是会被拿来卖掉还钱的。对比没有任何承诺和担保的股票或基金等投资,合同的增加就是一种确定性和对本息的保障。
  • 注册托管
    • 投资人的资金全部由全权代表投资人的律师所成立的信托公司代为保管,投资人的名字会被注册到用来抵押的资产上。“开发商卷款跑路”这个问题便被解决。
  • 避税选择
    • RRSP、TFSA、LIRA、RRIF等都可以用来投资联合按揭。投资所提供的稳定收入和保本属性可以为年龄大且依靠被动收入的投资者的养老需求提供不小的支持。
  • 高额回报
    • 对比其他投资,8%的年回报率已经算高的了。股市30年的平均回报率也才8%左右。8%的年回报率仅仅是一个起点,9%、10%的比比皆是。甚至有些项目如果如期完成,开发商还会在项目结束的时候额外分给投资人一些利润,有时候可以高大本金的15%以上。
  • 利息可取
    • 不像股票或基金,出去少量分红以外,只有在最后卖掉的时候才能够把所有回报一次性拿回来。甚至有许多投资者涨的时候不卖,跌的时候才卖,所以从来没有拿过任何回报。而联合按揭的利息会定期储存到投资人的银行账户中去。
  • 周期较短
    • 相较于7-10年的经济周期(约等于股指基金投资能够赚钱的周期),3年以内周期的联合按揭算是特别的短。政府20年债券的利率也只有4.5%的年利率。

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